一、拆迁房屋评估应该如何操作

房屋拆迁的评估流程有：

1.制定评估方案，向市建设局备案；

(资料图片仅供参考)

2.进行公告公示，广泛征求意见及建议；

3.依据对拆迁重大政策征求的意见进行论证，评审政策可行性和科学性；

4.作出评估评测，制定应急预案；

5.作出总体评估结论，形成专项评估报告报市维护社会稳定工作领导小组备案。

二、拆迁房屋评估几种方法全面解析

1.市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

2.成本法，是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3.收益法，是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4.假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5.基准地价修正法，是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

三、房屋拆迁估价报告的有效期

房屋拆迁评估报告有效期为一年。

关于估价报告的有效期，通常在估价报告中会有关于估价报告有效期的条款写明，我国《房地产估价规范》规定，房地产估价报告有效期一般为1年，即从出具估价报告之日起1年内有效。找法网提醒您，估价机构对估价报告有效期的规定可以短于1年，但不应长于1年。不管拆迁期限是多长，只要你估价报告过了报告上所载明的有效期（短于1年有效），估价报告即失效了，此时若还在拆迁期限内，且未签订拆迁许可协议，可要求重新评估。